房贷市场整体“稳”字不改 刚需有望得到更大保障

原标题:房贷市场整体“稳”字不改 刚需有望得到更大保障

本报记者 马梅若

连续数日,关于多地楼市调控趋严的新闻热度不减,其中,最让计划购房者关心的是——房贷会不会“卡脖子”。

“有媒体报道深圳地区多家银行房贷额度紧张,办理房贷业务时间变长。上述情况绝非普遍现象,可能是部分自媒体将个案夸大为‘大量银行停贷’。”1月29日,招商银行深圳分行回应《金融时报》记者称,“目前,我行房贷业务正常,并不存在大幅减少发放的情况,据统计,我行1月份投放量与2020年四季度月均投放量基本持平。”

“停贷”等相关消息放大实际情况

尽管记者采访的多家银行房贷政策略有差异,但整体来看,“停贷”和“额度紧张”的消息放大了实际情况,存在明显的“以偏概全”。

有专家表示,目前,爆出“停贷”、“房贷排队”等消息主要集中在上、广、深等房价上涨过快、住房市场交易活跃的热点一线城市,并非全国普遍现象。上述城市因长期存在房地产市场购房需求旺盛、需求大于供给的突出矛盾,房地产市场一直面临房价过快上涨压力,调控压力较大。

实际上,即便是一线城市,房贷情况虽各有差异,但也并未出现传闻中的普遍“停贷”现象。“这可能是把不符合贷款资质的客户个案夸大了。”多家银行表示。

就房贷利率而言,记者采访了解到广州部分银行房贷利率出现了一定程度上浮,而深圳、北京等地银行多与2020年保持稳定水平。

至于百姓更为关注的放款周期,各家商业银行的回复是:个人住房按揭贷款放款周期长短由交易办理流程决定,每个客户情况不同,放款时长也有所不同,很难一概而论。“我们都是按照业务受理和达成放款条件时间先后,有序安排贷款发放,1月个人住房贷款放贷节奏和周期并未有特别明显的变化,和去年三四季度差不多。”招商银行深圳分行工作人员表示。同时,也有个别银行表示,受疫情影响,购房交易周期较过往有所拉长,但该行也表示,“只要是符合购房资质、各方面手续齐全,还是可以正常放款的”。

“之所以会出现上述房贷额度紧张、暂停受理按揭贷款申请、暂停发放按揭贷款的报道,可能是市场对于政策调控的预期被过度放大了。实际上,尽管目前楼市调控趋严,但是楼市房贷的主要力量是六大行,六大行目前的额度还是很稳定的。目前,房贷是银行的优质资产,这方面短期内将会保持稳定,不会出现剧烈波动。”一位业内人士告诉记者。

刚需不必“跑步入市”

尽管多家银行已经明确回应房贷发放情况平稳,但也有不少购房者担忧,近期急管繁弦的楼市调控政策下,未来政策是否会持续收紧?

对此,《金融时报》记者采访的专家一致回应,“刚需莫慌,不必抢跑入市”。

“目前,我行加强个人住房贷款资质审核,主要是打击炒房投机行为,加强了借款人资质、收入和债务水平、首付资金来源等方面的审查,加强了客户准入接单与审贷管理,准入门槛预计将不断趋于严格。但符合贷款资质要求的客户,尤其是对于购房刚需客户,房贷业务都在政策推进。”记者从深圳市一家股份制银行了解到。

实际上,从目前逐步落地的政策来看,刚需购房需求得到了更大保障。以深圳房贷数据为例:2020年,深圳首套房(含改善型)贷款笔数占比近95%,其中,普通住房占比85.89%。此外,深圳贷款所购住房建筑面积均值为89.90平方米,其中,以90平方米以下面积的住房为主,占比62.52%;按揭购买住房总价在750万元(含)以下的占85.19%,笔均贷款239.62万元。一位机构人士表示,“这显示深圳以自用型刚需住房为主,持续保障了首套房(含改善型)和普通住房需求。”

从上海个人住房贷款政策来看,首套房最低首付比为35%,非首套房则为50%至70%。从投向看,去年12月,上海个人住房贷款按笔数51.7%投向首套房,按金额61.1%投向首套房,均超过一半,对于首套房的支持力度更大。

值得关注的是,严查资金违规流入楼市,防范相关风险也是本轮严调控的重点之一。深圳市此前已经加大了相关的严查力度。记者了解到,2020年,深圳个人住房贷款首付比持续攀升,全年平均首付比43.23%,其中,三季度后(“715”新政过渡期后)首付比持续攀升,至12月达到最高45.84%,四季度平均首付比44.35%,首套房、改善型和二套房首付比均有不同程度上升,季度环比分别上升0.85个、1.06个和1.58个百分点。同时,个人其他消费贷增速位于历史低位。截至2020年12月末,深圳银行业金融机构个人其他消费贷余额4486.64亿元,同比增长1.09%,较上年增速低10.46个百分点。业内专家就此分析,“消费贷余额增速下降,一是受疫情影响,消费需求内生动力不足;二是因互联网贷款新规出台以及消费贷风险控制考量,银行收缩消费贷授信额度。”

最新的调控政策延续了上述思路。例如,北京银保监局向辖内银行机构下发监管提示函,严查消费贷、经营贷违规流入楼市,再向市场释放调控信号。此前,上海银保监局也发布了《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》。

“对于这些违规套用‘消费贷’等产品的购房者,一旦房地产市场走势出现逆转,容易产生违约风险。”专家提醒。

“目前的政策,主要还是保障刚需。”工行深圳分行个贷管理中心副总经理刘上海表示,“此前,金融管理部门发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,是健全我国宏观审慎管理制度和完善房地产金融管理长效机制的重要举措,有助于调节市场供求,引导市场主体形成稳定的政策预期,使得房价更趋于平稳发展。”

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