34亿熔断价落子郑州 中海在销售比重最大的华北继续补仓

原标题:34亿熔断价落子郑州 中海在销售比重最大的华北继续补仓 来源:观点地产新媒体

观点地产网 经过三次投胎,位于郑州的北龙湖12号地最终还是落入了“忠实追求者”中海的手中。

3月17日上午,一场由中海、绿城、中交、保利、招商、金茂、华润、正商8家房企展开的土地争夺“大战”正在河南郑州上演。最终中海以熔断价34.2亿元、溢价率50%获胜,夺得这宗北龙湖东岸宅地,综合房价30843元/平方米。

12号地块占地面积约79573.3平方米,是北龙湖目前面积第二大的住宅用地。这也是中海继南岸、北岸之后,在北龙湖落下的第三子,中海也借此成为北龙湖第二大地主,仅次于建业。

如此看来,中海似乎十分钟情北龙湖片区,但实际上,中海在郑州的布局并不止这一片“水域”。

高价补仓郑州

郑东北龙湖,是郑州楼市“地王”出现最多的地方,也是充满传说之地。

尤以中海拍下的北龙湖12号地块最为典型。2019年11月,12号地首次出让,参与竞拍的有中海、金茂、保利和绿城4家房企,然而该地块最终以流拍收场。至今,业内对当时的流拍原因仍众说纷纭。

相关人士表示,北龙湖的土拍规则是低于竞拍底价不成交,而底价范围一般大于土拍起始价,小于熔断价,大概是熔断价的95%。如果按照12号地的熔断价32.4亿元来算,竞拍底价应在30.78亿元。

据了解,当时中交入主之后,绿城强势回归郑州市场,对这块地志在必得。而绿城加价至28.4亿后,却无人跟价。该价格虽超过当时竞拍起始价21.6亿元,但并未达到竞拍底价,最终只能流拍。

2个多月后,原定于2020年2月18日再次开拍的12号地,但在2月4日因疫情等原因被紧急叫停,并未进入竞拍程序。时隔一年,12号地终于迎来新生,而当时与其同期开拍的11号地已经化身为绿城项目,并且第一批首开已售罄。

倾心北龙湖的中海,再次高溢价押注12号地并非一时兴起。

紧邻该地块的13号地同为中海所得,使用权面积7.24万平方米,折合楼面价14743元/平方米。该项目已于2020年9月开盘,参考均价28200元/平方米,观点地产新媒体致电售楼处时,相关人员表示该盘去化率已达70-80%。此外,中海的南岸项目在2019年也是当时销售最快的项目之一。

从目前在售的住宅项目名单来看,整个北龙湖南岸目前已经进入到清盘阶段,所剩库存基本都在总价1000万的大户型。而与南岸只有一路之隔的12号地,周边基本也处于现房或交房期。

也就是说,包括中海在内此前押注北龙湖的开发商们,手里的存货已基本进入倒计时阶段,需要及时补仓。另一方面,北龙湖住宅供应减少,随着配套兑现、人气导入重叠作用,任何一个新地块出让,都会成为稀有标的。

业内人士指出,相比于周边豪宅楼盘,以成本管控为主打的中海,对于此次地块可能会做出120平方米起的刚需户型,大概率以迅速回款的低总价、快去化为主的“错位”路径。

华北扩储

观之郑州市场,中海的投入亦不在少。

观点地产新媒体了解,2014年3月中海地产郑州公司开始成立,这是中国海外发展在内地的第47家地区公司,成为中海进入中原腹地的标志性事件。同年,该公司以12亿元摘金水区“地王”启动中海锦苑项目,正式落子郑州市场。

2017年,中海突然发力,斥资60亿在郑州连摘“6子”。至2018年,该公司曾表示,在郑州的销售规模要从2017年的5亿元提升至70亿元,甚至突破100亿元。

2019年,中海并宣布在郑州蝶湖、天健湖、月湖及北龙湖4个连湖片区拥有9个项目,共计楼面面积115.8万平方米。去年7月,该公司为郑州项目援引投资方,平安不动产借此对郑州中海增资1.009亿元。

加上最新斥资34.2亿元补仓北龙湖,七年时间里中海仍在继续深入郑州市场。

而放眼包括郑州在内的华北区域,近年来中海的扩储力度同样不减。

中国海外发展此前披露的数据显示,2019年,包括北京、天津、济南、太原、武汉、郑州、鄂州、石家庄在内的华北地区土地储备为1825万平方米,占集团总土储的28%,为其五个片区(除香港之外)之首;至2020年上半年,华北地区土储增加至1954.3万平方米。

2020年,中国海外发展华北地区销售贡献最大为627.05亿元,也是几大片区中唯一一个过600亿的区域公司。因此对于华北区域,中海在拿地方面也出手阔绰。

比如去年5月13日,中海地产以22.03亿元拿下太原地块,成交楼面价8333.9元/平方米,溢价率72.27%。5月29日,以47亿夺天津河西两宗地;6月30日,以144.2亿打包拿下汉阳归元片地块。

9月,中海以底价69.78亿元竞得北京石景山北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块,楼面价约26180元/平方米,这是当时北京年内总价最高的地块。9月14日,以17.11亿元竞得济南4宗地块;12月11日,再以17.71亿元竞得石家庄[2020]094号。

据观点地产新媒体不完全统计,2021年截止至今,中海也已在北京、合肥、郑州等地投资58亿元。

从中海在华北地区连连高价拿地可以窥见,一直以高利润见长的中海,骨子里还是向往规模的提升。实际上,近年来中海拿地金额排名不断上升,每年拿地金额的平均支出均超千亿元。

但增速过快始终伴随风险。业内人士提醒,“在三道红线以及集中供地政策的影响之下,房企未来拿地需要更加谨慎理性,过于激进的拿地方式并非上策。” 

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